一线城市房价略反弹 去库存仍是主要任务

在信贷政策刺激下，9月一线城市的房价虽有所企稳，但面临的库存压力仍然很大。

上海易居房地产研究院22日发布的9月份4个一线城市市场表现报告显示，9月份，一线城市新建商品住宅成交均价为23536元/平方米，环比增长8.5%，同比增长9.8%。9月份成交均价比8月份增加了1846元/平方米。

具体分城市来看，9月份，北京、上海、广州、深圳4个城市新建商品住宅成交均价分别为27002元/平方米、27645元/平方米、15360元/平方米和22915元/平方米。环比增幅分别为19.4%、5.0%、1.1%和-0.4%，同比增幅分别为18.1%、12.7%、14.5%和-10.1%。其中北京的环比增幅和同比增幅都是最大的。

“最近市中心的一些二手房确实有企稳回升的态势。”广州天河一位中介告诉《第一财经日报》，在信贷新政以及限购即将放开的消息出来后，一些市中心的二手业主让价空间也大大减小。

家住广州天河区的李先生在天河区龙口东有一套89平方米的二手房准备出售，开价280万元，近期有买家压价到268万元，这个价格若在上半年已经成交，但现时新政出来，市区地段好的二手房看涨，因此李先生也不着急出售。

价格反弹的一大原因是，9月份一线城市部分高端项目成交状况较好，进而带动房价的上涨。在连续3个月的房价环比下跌后，房价出现反弹。而且从2010年以来的监测数据看，该价格创下了历史新高。

不过，上海易居房地产研究院研究员严跃进对本报记者分析，这一反弹是否就此进入新一轮上升通道，尚待进一步观察。因为从库存和库存去化周期等指标来看，一线城市的库存去化压力依然很大。

数据显示，9月份，四大一线城市新建商品住宅新增供应面积为542万平方米，成交面积为234万平方米，呈现出供大于求的市场关系。自2月份以来，一线城市每个月均呈现供大于求的特征，这加剧了库存积压的矛盾。9月份，一线城市新建商品住宅库存量为3794万平方米，环比增长8.8%，同比增长39.6%。

从库存去化周期来看，9月份，一线城市新建商品住宅存销比为17.2个月，相比8月份15.5个月的数值出现了比较明显的攀升，这和9月份一线城市房企推盘节奏相对快、市场成交不佳等因素有关。

分城市来看，9月份，北上广深4个城市新建商品住宅库存量分别为1062万平方米、1263万平方米、1009万平方米和460万平方米。4个城市新建商品住宅存销比分别为16.0、18.1、17.2和17.8个月，相比8月份均有所上升。总体上看，目前4个城市的存销比数值偏大，库存去化压力在持续。

在高库存压力下，开发商仍需采取各种促销策略，积极去化。广州满堂红中介冯小姐告诉本报，尽管目前市中心地段好的、学区好的二手房价格已经基本稳定回升，不过在外围区域，目前的折扣幅度还是比较多，毕竟目前的库存也不小，开发商也要抓紧趁机出货。

严跃进分析，在限购松绑的大趋势下，一线城市坚守限购政策，俨然成为一个孤岛。无论是商品住宅、商业营业用房还是办公用房，其库存都面临较大的去化压力。借央行信贷政策放松的利好时机，四季度一线城市开发商去库存的力度仍会加大。