楼市步入慢行道 购房窗口期显现？

在整个楼市下行的趋势中，北京楼市也未能独善其身。无论从统计数据看，还是从市场现象看，都鲜见亮点。图/CFP

今年，房地产的秋天似乎早就开始了。

年初，著名地产预言家、华远地产(华远九都汇)董事长任志强就提醒同行今年的日子不会很好过；9月中旬，任志强再一次表达对今年行业前景的不乐观，认为经济发展出现下滑时，房地产市场发展一定也会下滑，同时值得担心的还有房企资金到位情况、市场供应压力等。

来自全国统计局的数字显示，1-8月，全国商品房销售面积为64987万平方米，同比下降8.3%，其中住宅销售面积下降10.0%。北京作为一直被认为“最一线”、市场相对最坚挺的城市，在整个楼市下行的趋势中也未能独善其身。无论从统计数据看，还是从市场现象看，2014年的北京楼市鲜见亮点。不过对于众多买房人而言，楼市下行至此，也已经出现了一个购房窗口期。

销售量“降”字当头

官方统计显示，1-8月，北京全市商品房销售面积为774.4万平方米，同比下降33%；住宅销售578.6万平方米，同比下降31.7%。

北京市统计局的数字表明，全市商品房销售面积同比增速从去年开始进入下行通道，在去年底开始出现销售面积同比下降（去年1-12月同比下降2.1%），今年初（1-2月）悬崖式来到同比下降39.1%的水平，此后一直保持在同比下降30%以上的水平。

而在价格方面，国家统计局数字显示，北京8月，新建商品住宅环比下降1.2%，二手住宅价格环比下降0.9%。北京新房价格已经连续3个月下跌，二手房价格则连续5个月下跌。同时，虽然同比价格仍然是上涨，但涨幅已经在收窄。

相对于销售数据上的下降，全市房地产开发投资则是上涨的。1-8月，全市完成房地产开发投资2261.8亿元，同比增长13.9%；住宅投资完成1167亿元，同比增长26.8%。

从土地市场看，截至9月中旬，全市已经成交120宗土地，土地出让金超过1532亿元，同比增长38.8%。

楼市遭遇多重压力

对于楼市销量的下行，业内人士认为首先与北京楼市政策压力密不可分。和其他多个城市相继放松或取消限购不同，作为严厉程度首屈一指的北京，限购政策却没有松动。

在整个房地产降温的背景下，6月底，呼和浩特在全国率先明文取消限购。随后，越来越多的城市开始跟进。截至9月21日，在南京取消限购后，全国40多个限购城市，只有京沪广深四个一线城市和珠海、三亚未取消限购。

北京会不会取消或者适度放松限购？虽然不少业内人士认为限购是迟早要退出的，在今年这种淡市退出，对市场影响不至于太大，但北京还是看不出限购放松的迹象。

7月底，北京市市长王安顺在上半年经济形势分析会上表示，北京不会轻易放松限购等措施，否则会削弱结构调整的动力，影响城市可持续发展。

不过，相对于限购政策，限贷政策的从紧，更被业内人士视为影响楼市销售的最大因素。

华远地产董事长任志强就在最近表示，去年开始出现房地产交易量下滑，而房地产交易量的下滑就在于金融市场的不开放，银行大幅提高了个人消费信贷利率，增加了购房成本。

易居中国执行总裁丁祖昱也曾结合全国市场谈到，限购放松只是说买房人可能有了购房资格，但是购买力还是问题，楼市最核心的问题是刚需购买力不足。

除限购、限贷政策影响外，北京楼市在今年还面临的一个独有情况是，自住房影响开始蔓延。自住房一方面降低了许多购房人的入市门槛，但同时也分流了普通商品住宅市场的需求，并带来了强烈的观望情绪，最终导致许多楼盘降价促销。

自住房冲击区域市场

类似金隅汇星苑(楼盘资料) 、汇景苑，一个自住房项目就能锁定20多万买房人，这也间接导致许多楼盘蓄客与可售房源比明显下降。

9月中旬，有网站释放了“朝阳东坝精装学区现房均价30000”的消息。这个学区现房就是首开旗下常青藤项目。

在今年，首开常青藤(楼盘资料 业主论坛) 成为北京在售老项目降价的代表。6月底，常青藤推出特价房，均价在34000-35000元/平方米，相对于此前一度在42000元/平方米水平的价格下调明显。8月中，根据记者了解，常青藤的现房售价约为33000元/平方米。

对于首开常青藤的降价，市场分析人士就谈到，常青藤所在的朝阳东坝板块，本身就有金隅汇景苑(楼盘资料) 等自住房项目竞争。这给常青藤这样的商品住宅楼盘带来不小的压力。

自住商品房2013年开始推出，其价格低于周边商品房30%（实际可能更多）的优势，去年底就开始引起其他一些房企人士的担心。北京中原地产首席分析师张大伟还认为，北京两年7万套自住房的供应量，对于年成交量在12万上下的新房市场来说，无疑是个很巨大的数字。

而从记者前期采访了解看，众多买房人开始申购自住房，从而暂停在普通商品住宅市场出售，形成了浓重的观望情绪，也间接导致许多楼盘蓄客与可售房源比明显下降。

房价出现“点状”松动

在上述情况下，包括朝阳东坝、通州台湖、大兴亦庄、房山等区域，均出现了不同程度的降价，房企促销的手段也愈发灵活。

例如在通州台湖，东亚旗下印象台湖、尚品台湖均下调了售价。最明显的是在8月中旬，印象台湖办公类产品从每平方米2.1万元降到1.49万元，降幅达6000元/平方米，住宅类产品降价也达4000元/平方米。

东亚新华营销总监贾玉鹏曾对记者表示，降价主要是公司为了加速回款、寻求拿地，目前不少地块底价成交，是一个拿地扩张的好时机。

但接近东亚新华的人士也透露，印象台湖也感受到自住房分流的市场需求，加上区域其他楼盘竞争压力，因此选择了降价。

同在台湖板块，首开万科联合开发的台湖新城·公园里项目，今年上半年入市，成交均价约2.7万元/平方米，相对于去年底预期超过3万元/平方米的售价，实际推盘价格下调了。而这背后也有万科因应市场走势和限价，将精装房改为毛坯房的原因。

今年，采取诸如特价房、零首付之类灵活促销手段的房企和项目还有很多，诸如北京城建在亦庄的海梓府，京投万科在丰台的西华府，合景在房山的合景领峰，合生在通州的滨江帝景，等等。

万科集团(万科蓝山 万科幸福汇)高级副总裁、北京万科总经理毛大庆在接受记者采访时表示，现在是非常典型的市场状态，已经没有或者说找不到太多投资性需求，刚需占非常大的比重，价格是很重要的决心因素。价格只要合理，定位准确，还是有不少卖得不错的项目。因此，房企平价或者以某种方式促销推盘，已经是常态。

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